贵港二手房贷款常见问题及解决方案

在贵港购买二手房时，贷款是许多购房者的选择。二手房贷款与新房贷款存在一些差异，可能带来一些常见问题。本文将探讨贵港二手房贷款中常见的几个问题并提供解决方案。

1. 贷款额度限制

与新房贷款不同，二手房贷款的贷款额度往往受到限制，通常不超过评估价的70%。这意味着购房者可能需要支付更高的首付比例。

解决方案：

• 提高首付比例以降低贷款额度。

• 考虑组合贷款，即一部分为首付，另一部分为贷款。
• 向父母或其他亲属借钱支付一部分首付。

2. 房屋评估过低

二手房的评估价值可能低于购房者的预期，导致贷款额度不足。评估过低的原因可能是房屋状况较差、所在区域房价较低或评估师评估失误。

解决方案：

• 向评估机构申诉，提供额外的证据支持更高的评估价值。
• 聘请另一位评估师进行重新评估。
• 与卖家协商，降低购房价格至评估价值以内。

3. 房屋产权问题

二手房存在产权问题的可能性高于新房。产权问题包括共有、抵押、查封等，可能会影响贷款申请的审批。

解决方案：

• 在购房前进行详细的产权调查，确保产权清晰。
• 与卖家协商解决产权问题，例如解除共有人关系或偿还抵押贷款。
• 在产权问题解决后，向银行提供完整的产权证明文件。

4. 购房者信用评分低

信用评分是银行评估借款人还款能力的重要指标。信用评分低会影响贷款利率和贷款额度，甚至可能导致贷款申请被拒绝。

解决方案：

• 及时偿还所有债务，包括信用卡、贷款和水电费。
• 减少债务余额和使用额度。
• 避免频繁查询信用报告。

5. 借款人收入证明不足

银行需要借款人提供收入证明，以评估借款人的还款能力。收入证明不足可能导致贷款额度降低或贷款申请被拒绝。

解决方案：

• 提供多种收入证明，例如工资单、纳税申报单或银行对账单。
• 与雇主协商，开具详细的收入证明。
• 考虑增加共同借款人，以提高收入证明。

6. 贷款手续繁琐

二手房贷款的手续相对新房贷款更加繁琐，需要提供的资料更多，申请流程也更长。

解决方案：

• 尽早开始贷款申请，预留充足的时间办理手续。
• 仔细阅读贷款合同，了解贷款条款和所需资料。
• 与银行工作人员保持密切沟通，及时解决问题。

7. 贷款利率高

由于二手房的风险性高于新房，二手房贷款的利率往往高于新房贷款。同时，二手房贷款的贷款期限也较长，利息支出也更高。

解决方案：

• 比较不同银行的贷款利率，选择利率较低的银行。
• 提高信用评分，以获得更低的利率。
• 选择较短的贷款期限，以降低利息支出。

结论

贵港二手房贷款可能存在一些常见问题，但通过了解这些问题并采取适当的解决方案，购房者可以顺利获得贷款，实现购房梦想。在贷款过程中，建议购房者仔细评估自身的财务状况，咨询专业人士，并与银行工作人员密切合作，以确保贷款申请的顺利完成。

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购房贷款：二手房按揭贷款流程和注意事项

伴随着我国房价的不断攀升，越来越多的人因为资金有限，纷纷选择购买二手房。由于经济压力不断增大，还有很多人选择办理二手房按揭买房。那么，什么是二手房按揭贷款？在二手房按揭流程应注意哪些问题呢？

什么是二手房按揭贷款

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

二手房按揭贷款流程中应注意的问题

1.评估价与最高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2.竣工年代与贷款年限

房产证上的竣工年代通常会很容易被借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。

3.贷款成数和利率

借款人需要注意的是，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时须结清后方可使用。

4.还款方式的选择

银行现在的还款方式主要有等额本息、等额本金等。各种还款方式是针对不同的客户分别推出的，例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层，等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，此还款方式相对于前者更能节省利息。还须提醒借款人的是，不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式。此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有的还款能力，月供额一般以不超过家庭收入的50%为宜。

5.贷款银行的选择

如果借款人选择的是常见的房贷产品，那么最好综合考虑各银行的网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等因素来选择。当然，服务质量等软性条件也要加以考虑。

6.收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，也就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位为借款人开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具的收入证明来申请贷款。符合条件后，银行也可以审批。另外，家庭的一些其他资产，如大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行一般会作参考的。

7.借款人自身相关情况 比如个人诚信

对于贷款人来说，个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款情况。其中，信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节。虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。在这里提醒广大借款人，信用卡消费后一定要按时还款。

8.申请贷款到放贷周期

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构。如果通过担保机构办理的话，银行一般从买卖双方办理完过户手续起3~4个工作日将房款给业主。加上之前的评估时间和银行审批时间，最快的话7个工作日就可以办理完成。在此提醒广大借款人，在全过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

（以上回答发布于2015-11-25，当前相关购房政策请以实际为准）

二手房按揭贷款注意事项

二手房按揭贷款要注意：评估价与最高贷款额、注意二手房房龄、注意房屋产权、选择贷款银行、注意还款方式、注意贷款年限。

1、评估价与最高贷款额

贷款购买二手房时，购房者要注意贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2、注意二手房房龄

二手房的房龄会对二手房的评估价有很大的影响，因为银行对二手房的房龄有比较严格的规定，若房龄过老，那么贷款申请很可能会被银行拒绝。有的银行要求二手房房龄和贷款时间加起来不能超过30年，有的直接规定二手房房龄不能超过15年。房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短。

3、注意房屋产权

购房者在购买二手房的时候应该多多注意房屋的产权，有些二手房是没有产权的，购买没有产权证的房屋对于购房者来说有很大的风险，房主有可能在拿到钱后再将房屋抵押或转卖。而且有些房屋有是好多个共有人的，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

4、选择贷款银行

贷款购买二手房时，购房者可以自己选择贷款银行，但是不同的银行贷款政策肯定是不太一样的。购房者在选择银行的时候，不仅要考虑到贷款年限的问题，还要综合考虑银行网点数量、还款是否便利等条件。所以说，大家在选择银行的时候可以多多去了解几个银行，最后选择最适合自己的。

5、注意还款方式

贷款购买二手房时，购房者要注意还款方式，目前各大银行最主要的还款方式为等额本息还款法和等额本金。等额本金是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。等额本息是指购房者每月需要还款额是相同的；前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

6、注意贷款年限

在购买二手房的时候会影响到贷款年限的因素非常多，购房者在办理贷款时，贷款的年限越长，总的还款利息就越多，但是每个月的还款金额就会少很多，贷款年限短，总的还款利息就比较少，但是每个月的还款金额就更多了。