百色贷款可行性报告制作价格查询与参考指南

前言

贷款可行性报告是银行或其他金融机构在审批贷款申请时需要提交的一份重要文件，它对贷款申请的成功与否有着至关重要的影响。百色地区作为经济发展较为活跃的区域，贷款需求旺盛，对贷款可行性报告制作的需求也随之增加。

可行性报告制作价格

百色贷款可行性报告制作的价格因报告内容、报告篇幅、制作时间等因素而异，一般在500元至3000元之间。

报告内容	报告篇幅	制作时间	价格
小型贷款	10页以内	5个工作日	500-1000元
中型贷款	10-20页	10个工作日	1000-1500元
大型贷款	20页以上	15个工作日	1500-3000元

影响价格的因素

影响百色贷款可行性报告制作价格的因素主要有以下几个方面：

• 报告内容： 报告内容越复杂，所需要的数据和分析越多，价格也会越高。
• 报告篇幅： 报告篇幅越长，制作时间越长，价格也会越高。
• 制作时间： 制作时间越短，制作难度越大，价格也会越高。
• 制作机构：贷款可行性报告制作是一项重要的工作，选择一家专业的制作机构并提供真实准确的资料，可以大大提高贷款申请的成功率。本文提供了百色贷款可行性报告制作的价格参考、影响价格的因素、选择制作机构的建议、制作流程和注意事项，希望能对有需要的读者有所帮助。

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贷款项目可行性研究报告

一、贷款项目可行性研究报告

贷款担保项目可行性研究报告

第一章总论

一、贷款担保项目背景

1．项目名称

2．承办单位概况

3．贷款担保项目可行性研究报告编制依据

4．贷款担保项目提出的理由与过程

二、贷款担保项目概况

1．贷款担保项目拟建地点

2．贷款担保项目建设规模与目的

3．贷款担保项目主要建设条件

4．贷款担保项目投入总资金及效益情况

5．贷款担保项目主要技术经济指标

三、项目可行性与必要性

四、问题与建议

第二章市场预测

一、贷款担保产品市场供应预测

1．国内外贷款担保市场供应现状

2．国内外贷款担保市场供应预测

二、产品市场需求预测

1．国内外贷款担保市场需求现状

2．国内外贷款担保市场需求预测

三、产品目标市场分析

1．贷款担保产品目标市场界定

2．市场占有份额分析

四、价格现状与预测

1．贷款担保产品国内市场销售价格

2．贷款担保产品国际市场销售价格

五、市场竞争力分析

1．主要竞争对手情况

2．产品市场竞争力优势、劣势

3．营销策略

六、市场风险

第三章资源条件评价

一、贷款担保项目资源可利用量

二、贷款担保项目资源品质情况

三、贷款担保项目资源赋存条件

四、贷款担保项目资源开发价值

第四章贷款担保项目建设规模与产品方案

一、建设规模

1．贷款担保项目建设规模方案比选

2．推荐方案及其理由

二、产品方案

1．贷款担保项目产品方案构成

2．贷款担保项目产品方案比选

3．推荐方案及其理由

第五章贷款担保项目场址选择

一、贷款担保项目场址所在位置现状

1．贷款担保项目地点与地理位置

2．贷款担保项目场址土地权所属类别及占地面积

3．土地利用现状

二、贷款担保项目场址建设条件

1．地形、地貌、地震情况

2．工程地质与水文地质

3．气候条件

4．城镇规划及社会环境条件

5．交通运输条件

6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

7．防洪、防潮、排涝设施条件

8．环境保护条件

9．法律支持条件

10．征地、、安置条件

11．施工条件

三、贷款担保项目场址条件比选

1．贷款担保项目建设条件比选

2．贷款担保项目建设投资比选

3．贷款担保项目运营费用比选

4．贷款担保项目推荐场址方案

5．贷款担保项目场址地理位置图

第六章贷款担保项目技术方案、设备方案和工程方案

一、贷款担保项目技术方案

1．贷款担保项目生产方法（包括原料路线）

2．贷款担保项目工艺流程

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、贷款担保项目主要设备方案

1．贷款担保项目主要设备选型

3．贷款担保项目推荐方案的主要设备清单

三、贷款担保项目工程方案

1．贷款担保项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．贷款担保项目矿建工程方案

3．贷款担保项目特殊基础工程方案

4．贷款担保项目建筑安装工程量及“三材”用量估算

5．贷款担保项目主要建、构筑物工程一览表

第七章贷款担保项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．贷款担保项目主要原材料品种、质量与年需要量

2．贷款担保项目主要辅助材料品种、质量与年需要量

二、燃料供应

1．贷款担保项目燃料品种、质量与年需要量

三、主要原材料、燃料价格

1．贷款担保项目原材料、燃料价格现状

2．贷款担保项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八章总图、运输与公用辅助工程

一、贷款担保项目总图布置

1．平面布置

2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3．总平面布置图

4．总平面布置主要指标表

二、贷款担保项目场内外运输

1．场外运输量及运输方式

2．场内运输量及运输方式

3．场内运输设施及设备

三、贷款担保项目公用辅助工程

1．贷款担保项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．贷款担保项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施

3．贷款担保项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施

4．贷款担保项目供热设施

5．贷款担保项目空分、空压及制冷设施

6．贷款担保项目维修设施

7．贷款担保项目仓储设施

第九章贷款担保项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十章贷款担保项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一章贷款担保项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．贷款担保项目建设对环境的影响

2．贷款担保项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二章贷款担保项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十三章贷款担保项目组织机构与人力资源配置

一、贷款担保项目组织机构

1．贷款担保项目法人组建方案

2．贷款担保项目管理机构组织方案和体系图

3．贷款担保项目机构适应性分析

二、贷款担保项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

6．员工培训计划

第十四章贷款担保项目实施进度

一、贷款担保项目建设工期

二、贷款担保项目实施进度安排

三、贷款担保项目实施进度表（横线图）

第十五章贷款担保项目投资估算

一、贷款担保项目投资估算依据

二、贷款担保项目建设投资估算

1．贷款担保项目建筑工程费

2．贷款担保项目设备及工器具购置费

3．贷款担保项目安装工程费

4．贷款担保项目工程建设其他费用

5．贷款担保项目基本预备费

6．贷款担保项目涨价预备费

7．贷款担保项目建设期利息

三、贷款担保项目流动资金估算

四、贷款担保项目投资估算表

1．贷款担保项目投入总资金估算汇总表

2．贷款担保项目单项工程投资估算表

3．贷款担保项目分年投资计划表

4．贷款担保项目流动资金估算表

第十六章贷款担保项目融资方案

一、贷款担保项目资本金筹措

二、贷款担保项目债务资金筹措

三、贷款担保项目融资方案分析

第十七章贷款担保项目财务评价

一、贷款担保项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、贷款担保项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、贷款担保项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、贷款担保项目财务评价报表

1．贷款担保项目财务现金流量表

2．贷款担保项目损益和利润分配表

4．贷款担保项目借款偿还计划表

五、贷款担保项目财务评价指标

1．贷款担保项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．贷款担保项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、贷款担保项目不确定性分析

1．贷款担保项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．贷款担保项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、贷款担保项目财务评价结论

第十八章贷款担保项目国民经济评价

一、贷款担保项目影子价格及通用参数选取

二、贷款担保项目效益费用范围调整

1．贷款担保项目转移支付处理

2．贷款担保项目间接效益和间接费用计算

三、贷款担保项目效益费用数值调整

1．贷款担保项目投资调整

2．贷款担保项目流动资金调整

3．贷款担保项目销售收入调整

4．贷款担保项目经营费用调整

四、贷款担保项目国民经济效益费用流量表

1．贷款担保项目国民经济效益费用流量表

2．贷款担保项目国内投资国民经济效益费用流量表

五、贷款担保项目国民经济评价指标

1．贷款担保项目经济内部收益率

2．贷款担保项目经济净现值

六、贷款担保项目国民经济评价结论

第十九章贷款担保项目社会评价

一、贷款担保项目对社会的影响分析

二、贷款担保项目与所在地互适性分析

1．贷款担保项目利益群体对项目的态度及参与程度

2．贷款担保项目各级组织对项目的态度及支持程度

3．贷款担保项目地区文化状况对项目的适应程度

三、贷款担保项目社会风险分析

四、贷款担保项目社会评价结论

第二十章贷款担保项目风险分析

一、贷款担保项目主要风险因素识别

二、贷款担保项目风险程度分析

三、贷款担保项目风险防范和降低风险对策

第二十一章贷款担保项目可行性研究结论与建议

一、贷款担保项目推荐方案的总体描述

二、贷款担保项目推荐方案的优缺点描述

1．优点

2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、贷款担保项目主要对比方案

1．方案描述

2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第二十二章附图、附表、附件

一、附图

1．贷款担保项目场址位置图

2．贷款担保项目工艺流程图

3．贷款担保项目总平面布置图

二、附表

1．贷款担保项目投资估算表

（1）贷款担保项目投入总资金估算汇总表

（2）贷款担保项目主要单项工程投资估算表

（3）贷款担保项目流动资金估算表

2．贷款担保项目财务评价报表

（1）贷款担保项目销售收入、销售税金及附加估算表

（2）贷款担保项目总成本费用估算表

（3）贷款担保项目财务现金流量表

（4）贷款担保项目损益和利润分配表

（6）贷款担保项目借款偿还计划表

3．贷款担保项目国民经济评价报表

（1）贷款担保项目国民经济效益费用流量表

（2）贷款担保项目国内投资国民经济效益费用流量表

二、贷款项目可行性研究报告

贷款担保项目可行性研究报告第一章总论一、贷款担保项目背景1．项目名称2．承办单位概况3．贷款担保项目可行性研究报告编制依据4．贷款担保项目提出的理由与过程二、贷款担保项目概况1．贷款担保项目拟建地点2．贷款担保项目建设规模与目的3条件4．贷款担保项目投入总资金及效益情况5．贷款担保项目主要技术经济指标三、项目可行性与必要性四、问题与建议第二章市场预测一、贷款担1．国内外贷款担保市场供应现应预测二、产品市场需求预测1．国内外贷款担保市场需求现状担保市场需求预测三、产品目标市场分析1．贷款担保2．市场占有份额分析四、价格现状与预测1．贷款担保产品国内市场销售价格2．贷款担保产品国际市场销售价格五、市对手情况2．产品市营销策略六、市场风险第三章资源条件评价一、贷款担保项目资源可利用量情况三、贷款担保项目资源赋存条件四、贷款担保项目资源开发价值第四章贷款担保案一、建设规模目建设规模方案比选2．推荐方案及其理由二、产品方案1．贷款担保项目产品方案构成2．贷款担保项目荐方案及其理由第五章贷款担保项目场址选择址所在位置现状1．贷款担保项目地点与地理位置2．贷款担保项及占地面积3．土地利用现状二、贷款担保项目场址建设条件1．地形、地貌、地震情况2．工程地质与水文地质3．气候条件4．城镇规划及社会环境条件5．交通运输条件6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）7．防洪、防潮、排涝设施条件8．环境保护条件9．法律支持条件10．征地、、安置条件11．施工条件三、贷款担保项目场址条件比选1．贷款担保项目建设条件比选2．贷款担保项目建设投资比选3．贷款担保项目运营费用比选4．贷款担保项目推荐场址方案5．贷款担保项目场址地理位置图第六章贷款担保项目技术方案、设备方案和工程方案一、贷款担保项目技术方案1．贷款担保项目生产方法（包括原料路线）2．贷款担保项目工艺流程3．贷款担保项目工艺技术来源4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表二、贷款担保项目主要设备方案1．贷款担保项目主要设备选型2．贷款担保项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．贷款担保项目推荐方案的主要设备清单三、贷款担保项目工程方案1．贷款担保项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案2．贷款担保项目矿建工程方案3．贷款担保项目特殊基础工程方案4．贷款担保项目建筑安装工程量及“三材”用量估算5．贷款担保项目主要建、构筑物工程一览表第七章贷款担保项目主要原材料、燃料供应一、主要原材料供应1．贷款担保项目主要原材料品种、质量与年需要量2．贷款担保项目主要辅助材料品种、质量与年需要量3．贷款担保项目原材料、辅助材料来源与运输方式二、燃料供应1．贷款担保项目燃料品种、质量与年需要量2．贷款担保项目燃料供应来源与运输方式三、主要原材料、燃料价格1．贷款担保项目原材料、燃料价格现状2．贷款担保项目主要原材料、燃料价格预测四、编制主要原材料、燃料年需要量表第八章总图、运输与公用辅助工程一、贷款担保项目总图布置1．平面布置2．竖向布置（1）场区地形条件（2）竖向布置方案（3）场地标高及土石方工程量3．总平面布置图4．总平面布置主要指标表二、贷款担保项目场内外运输1．场外运输量及运输方式2．场内运输量及运输方式3．场内运输设施及设备三、贷款担保项目公用辅助工程1．贷款担保项目给排水工程（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施2．贷款担保项目供电工程（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）（2）供电回路及电压等级的确定（3）电源选择（4）场内供电输变电方式及设备设施3．贷款担保项目通信设施（1）通信方式（2）通信线路及设施4．贷款担保项目供热设施5．贷款担保项目空分、空压及制冷设施6．贷款担保项目维修设施7．贷款担保项目仓储设施第九章贷款担保项目节能措施一、节能措施二、能耗指标分析第十章贷款担保项目节水措施一、节水措施二、水耗指标分析第十一章贷款担保项目环境影响评价一、场址环境条件二、项目建设和生产对环境的影响1．贷款担保项目建设对环境的影响2．贷款担保项目生产过程产生的污染物对环境的影响三、环境保护措施方案四、环境保护投资五、环境影响评价第十二章贷款担保项目劳动安全卫生与消防一、危害因素和危害程度1．有毒有害物品的危害2．危险性作业的危害二、安全措施方案1．采用安全生产和无危害的工艺和设备2．对危害部位和危险作业的保护措施3．危险场所的防护措施4．职业病防护和卫生保健措施三、消防设施1．火灾隐患分析2．防火等级3．消防设施第十三章贷款担保项目组织机构与人力资源配置一、贷款担保项目组织机构1．贷款担保项目法人组建方案2．贷款担保项目管理机构组织方案和体系图3．贷款担保项目机构适应性分析二、贷款担保项目人力资源配置1．生产作业班次2．劳动定员数量及技能素质要求3．职工工资福利4．劳动生产率水平分析5．员工来源及招聘方案6．员工培训计划第十四章贷款担保项目实施进度一、贷款担保项目建设工期二、贷款担保项目实施进度安排三、贷款担保项目实施进度表（横线图）第十五章贷款担保项目投资估算一、贷款担保项目投资估算依据二、贷款担保项目建设投资估算1．贷款担保项目建筑工程费2．贷款担保项目设备及工器具购置费3．贷款担保项目安装工程费4．贷款担保项目工程建设其他费用5．贷款担保项目基本预备费6．贷款担保项目涨价预备费7．贷款担保项目建设期利息三、贷款担保项目流动资金估算四、贷款担保项目投资估算表1．贷款担保项目投入总资金估算汇总表2．贷款担保项目单项工程投资估算表3．贷款担保项目分年投资计划表4．贷款担保项目流动资金估算表第十六章贷款担保项目融资方案一、贷款担保项目资本金筹措二、贷款担保项目债务资金筹措三、贷款担保项目融资方案分析第十七章贷款担保项目财务评价一、贷款担保项目财务评价基础数据与参数选取1．财务价格2．计算期与生产负荷3．财务基准收益率设定4．其他计算参数二、贷款担保项目销售收入估算（编制销售收入估算表）三、贷款担保项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）四、贷款担保项目财务评价报表1．贷款担保项目财务现金流量表2．贷款担保项目损益和利润分配表3．贷款担保项目资金来源与运用表4．贷款担保项目借款偿还计划表五、贷款担保项目财务评价指标1．贷款担保项目盈利能力分析（1）项目财务内部收益率（2）资本金收益率（3）投资各方收益率（4）财务净现值（5）投资回收期（6）投资利润率2．贷款担保项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）六、贷款担保项目不确定性分析1．贷款担保项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）2．贷款担保项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）七、贷款担保项目财务评价结论第十八章贷款担保项目国民经济评价一、贷款担保项目影子价格及通用参数选取二、贷款担保项目效益费用范围调整1．贷款担保项目转移支付处理2．贷款担保项目间接效益和间接费用计算三、贷款担保项目效益费用数值调整1．贷款担保项目投资调整2．贷款担保项目流动资金调整3．贷款担保项目销售收入调整4．贷款担保项目经营费用调整四、贷款担保项目国民经济效益费用流量表1．贷款担保项目国民经济效益费用流量表2．贷款担保项目国内投资国民经济效益费用流量表五、贷款担保项目国民经济评价指标1．贷款担保项目经济内部收益率2．贷款担保项目经济净现值六、贷款担保项目国民经济评价结论第十九章贷款担保项目社会评价一、贷款担保项目对社会的影响分析二、贷款担保项目与所在地互适性分析1．贷款担保项目利益群体对项目的态度及参与程度2．贷款担保项目各级组织对项目的态度及支持程度3．贷款担保项目地区文化状况对项目的适应程度三、贷款担保项目社会风险分析四、贷款担保项目社会评价结论第二十章贷款担保项目风险分析一、贷款担保项目主要风险因素识别二、贷款担保项目风险程度分析三、贷款担保项目风险防范和降低风险对策第二十一章贷款担保项目可行性研究结论与建议一、贷款担保项目推荐方案的总体描述二、贷款担保项目推荐方案的优缺点描述1．优点2．存在问题3．主要争论与分歧意见三、贷款担保项目主要对比方案1．方案描述2．未被采纳的理由四、结论与建议第二十二章附图、附表、附件一、附图1．贷款担保项目场址位置图2．贷款担保项目工艺流程图3．贷款担保项目总平面布置图二、附表1．贷款担保项目投资估算表（1）贷款担保项目投入总资金估算汇总表（2）贷款担保项目主要单项工程投资估算表（3）贷款担保项目流动资金估算表2．贷款担保项目财务评价报表（1）贷款担保项目销售收入、销售税金及附加估算表（2）贷款担保项目总成本费用估算表（3）贷款担保项目财务现金流量表（4）贷款担保项目损益和利润分配表（5）贷款担保项目资金来源与运用表（6）贷款担保项目借款偿还计划表3．贷款担保项目国民经济评价报表（1）贷款担保项目国民经济效益费用流量表（2）贷款担保项目国内投资国民经济效益费用流量表

三、高铁可研报告审查通过多久开工？

可行性研究报告审查批复后，可以拿批复文件到银行办理贷款手续。可以办理下一阶段的初步设计文件的委托。国家发政委复批铁路建设后，第一是需要先筹集资金；

第二制定好建设标段；

第三进行招标。这个时间可能需要18~24个月的时间，因比，复批后在两年左右时间开工，但是，最慢可能是要等到十年左右的时间啦！

四、贷款可行性研究报告怎么样写?

贷款可行性研究报告主要通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。最主要的是要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议。

贷款项目可行性研究报告范文？

一、贷款项目可行性研究报告范文？

×××项目贷款可行性评估报告

第一部分概要

一、评估说明

本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。

二、评估目的

为委托方审核贷款申请提供参考

三、评估依据

本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有：

1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；

2、委托方和借款企业提供的有关资料；

3、广州市房地产市场价格信息；

4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；

5、其他资料。

四、项目概况

1、地理位置及环境

××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。

目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。

2、项目背景

××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积6?6万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积平方米、规划建筑面积平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2005年3月全部竣工交付使用。

3、项目规划情况

根据广州市规划局《关于××××项目修建性详细规划的批复》，项目总体的控制性技术指标为：

1)建筑容积率2.545；

2)建筑密度：26.5％；

3)总建筑面积平方米(其中地上建筑面积平方米，地下室建筑面积平方米，小学建筑面积平方米及其他配套建筑面积1765平方米)；

4)绿地率37.5％；

根据总体规划方案，×××××项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。

4、项目工程进度安排

据×公司称，×××××项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按××公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始和工程建设，预计2005年3月以前可先后竣工交付使用。

第二部分项目合法性与建设条件评价

一、项目合法性评价

目前，××××项目已办理《建设用地规划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进行的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。

二、项目建设条件评价

1、项目技术经济指标

据×司提供的《关于××××项目南区修建性详细规划的批复》，×××××项目的总建筑面积平方米，包括地上建筑面积平方米、地下室建筑面积平方米，各功能部分及其面积具体详见表1：

单位：平方米、个

序号项目指标备注

1用地面积

2总建筑面积

2.1地下室建筑面积地下室1层，为设备用房和配套停车场

2.2地上建筑面积

2.21其中：商业8183

2.22住宅地上12、15、16、17、18、19层

2.23小学包括教学楼和学生宿舍

2.24其它配套1765含会所、公厕、居委会等

3容积率2.545

4建筑密度27％

5绿地率37.5％

6车位个数466含不可售的社会停车位106个

第三部分市场研究与分析

一、项目投资环境分析（略）

二、房地产市场分析

2003年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9％，房地产开发投资506.88亿元，增长7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9％，同比增长6.6％。2003年上半年广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3％和27％，全省商品房平均销售价格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的36.3％下降到上半年的15.5％。

2003年1-8月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长9.16％，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长18.81％。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去年同期相比，分别增长8.84％和6.79％，其中，原八区商品房交易面积为393.87万平方米，交易金额为208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56％和11.43％。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1％。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。

三、周边楼盘调查分析

在××××项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下：

1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700一4000元／平方米之间，均价约为3900元／平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元／平方米。首层商业铺位的租价约为35—60元／平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400—450元／个，现已接近租满。

2、白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约平方米，由16幢小高层组成，配套有幼儿园和近平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，目前交通相对不便，预计第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元／平方米之间，均价约为4480元／平方米。地下室车位约250个，目前的销售策略为只租不售。

3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元／平方米之间，均价约为4400元／平方米。部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招租未经营，招租价约为80元／平方米，地下室车位售价-元／个。

4、富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为4400元／平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为8000—元／平方米、招租价约为100元／平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买，售价可低至元／个。

5、汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为3100一3600元／平方米、个别成交价为2600元／平方米，地下室车位售价为元／个

经市场调查，××××项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。

四、项目优劣势分析

通过市场调查分析：××××××项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势：

(1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心——白云新城北侧，临近黄石路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，尤其是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周边设置了出口，并正在施工建设中，预计规划路开通和地铁通车后，将大大改善目前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。

(2)配套设施起点高，位于南区项目范围内××小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。

(3)该开发集团在房地产行业内多次获奖，××××花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用。

另一方面，××××项目自身存在某些劣势，主要表现在：

(1)项目位处机场路以西、黄石路以南，目前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面××花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。

(2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内的竞争将较激烈。

五、预期销售价格评估

1、评估方法：市场比较法、收益还原法。

2、评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。

3、评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下：

(1)住宅销售价值的确定

由于南区项目住宅的目标客户和产品定位与样景花园、白云骏景花园和富力阳光美居三个楼盘比较接近，故选取他们作为比较对象，通过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表2：

单位：元/_

序号项目案例1案例2案例3

祥景花园白云骏景富和阳光

1销售单价0

2交易情况修正100％100％100％

4使用年限修正100％100％100％

5区域因素修正102％101％100％

6个别因素修正102％94％94％

7修正后单位6

8评估对象单价4148.96

9取整4149

经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为4149元／平方米，预计住宅部分总建筑面积.2平方米的销售价值为万元。

(2)商业销售价值的确定

①、先通过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估算其商业铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为65元／平方米。

②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表3：

租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率

3％9.0％1个月18％3％3％0.2％

注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。

根据以上参数，计算得到南区商业铺位的平均销售单价8046元／平方米。则商业铺位部分总建筑面积8183平方米的销售价值为6584万元。

(3)地下室车位销售价值的确定

①、先通过市场调查确定南区项目车位的平均租金，再用收益还原法，估算其车位的销售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时的月租金单价为450元／个。

②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表4：

租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率

1％7％1个月18％3％3％0.2％

注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。

以工程造价为计算依据。

根据以上参数，计算得到南区车位的平均销售单价元／个。则360个可售地下室车位的销售价值为2268万元。

(4)经以上计算，南区项目预计总销售收入合共万元。

(5)项目预计销售进度

按××公司提供的施工进度，到2005年3月将完成全部南区第一期和第二期的工程建设并交付使用，预计在2005年5月底可以售完，项目建设期约为1.75年、销售期约为1.75年，总开发期自2003年5月至2005年5月接近2年，预计销售进度如表5：

时间总销售收入（万元）总体销售比率

2003年三季度.22％

四季度.27％

2004年一季度.69％

二季度.21％

三季度.49％

四季度.81％

2005年一季度.20％

二季度.12％

合计.00％

第四部分项目投资估算分析

一、项目投资概述

××××项目计划总投资万元，×××公司目前已完成项目投资9911万元(包括土地费用2279万元、前期费用464万元、建安工程费5687万元、小区基础设施配套建设费313万元、开发期税费559万元、不可预见费用171万元、企业管理费114万元、销售费用325万元)。项目预计到2005年3月全部完工并交付使用。

按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为9911万元，约占项目计划总投资的19.77％。×××公司计划向银行贷款1.5亿元用于部分后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动投入，直至项目完工。

二、投资成本费用估算

根据×××项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具体详见《×××南区项目投资估(概)算表》。

三、项目资金筹措及资金平衡分析

按照计划，××××项目投入资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前南区项目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目预售收入组成。按照项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入销售阶段后，仍需投入合共约万元项目建设资金(主要为土地费用、工程建设费用和开发税费)，银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从2003年第四季度开始，第一期8幢楼宇的销售工作将进入，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。具体详见《××××项目财务(资金)平衡表》（表6）。

税前成本利润率19.28％

税后成本利润率12.92％

税前销售利润率15.19％

锐后销售利润率10.18％

盈亏平衡点78.81％

投资回收期19个月

财务净现值4026（按贴现率10％计）

全部投资财务内部收益率29.04％

第五部分项目偿债能力分析

一、项目财务效益分析

按照××公司提供的开发建设计划，××项目的总开发期约为2年，预计建设期约1.75年，从2003年5月到2005年3月；销售期共1.75年，从2003年9月到2005年5月。

根据项目的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，项目的各项财务指标如下：

项目的净现值大于0，内部收益率高于行业基准收益率10％，表明项目抗风险能力强，从动态角度分析在经济上和财务上是可行的。

二、项目盈亏平衡分析

×××项目的全部销售收入为万元，扣除开发建设投资、销售费用、营业税及附加和所得税，税后净利润为6476万元。以万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为78.81％，如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出91.55％时可收回全部投资。建议××公司在项目建设期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展商铺的租赁业务，以减少空置增加现金收入。

三、项目敏感性分析

根据项目敏感性分析数据显示(见表7)，项目对售价下调5％、10％敏感，销售价格下调时，内部收益率仍高于行业平均收益率；项目对建安成本上升5％、10％敏感，成本上升时，内部收益率仍高于行业平均收益率，以上分析表明项目具有相当抗风险能力，各项指标详见表7。

序号项目销售收入（万元）项目总投资（万元）净现值（按现贴率10％计）内部收益率结论

1基本方案.04％可行

2销售价格下降5％.82％可行

3销售价格下降10％8610.85％可行

4总投资成本上升5％.42％可行

5总投资成本上升10％5512.76％可行

另外，从项目的现金流量表分析可知，××××项目由于开发周期不算太长，前期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得一定的竞争优势，通过预售收入再投入，可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。

第七部分项目贷款风险分析

贷款风险来自项目外部和项目自身两个方面，主要有：

1、市场风险

当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不断增加。项目的开发增加了该区域的商品房供应量，一方面加强了周边地区的居住氛围，另一方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路、黄石路一带已有多个大型商住小区正在建设或筹建当中，故市场上存在供应量已很大，且潜在供应量在今后几年内将增加较快，因此激烈竞争将难以避免。

虽然西区、东区前期开发的房屋已售完，市场接受程度理想，但为了在激烈的市场竞争中取得主导地位，建议××公司在保持小区建筑风格和客户定位一致的思路下，继续进行建筑设计、客户服务、入住后物业管理等方面的创新，以保持项目竞争力。

2、工程建设风险

项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除目前正在开展的第一期销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。建议荣星公司加紧落实好开发建设资金，严格控制好建设工期，保证开发建设工作的顺利进行，以配合销售工作的实施。

3、开发成本风险

本项目对投资成本的变动相对敏感，投资成本的上升直接影响到项目的收益水平，为提高项目的经济效益建议开发企业、施工单位和监理单位更好地控制开发成本，力争减小贷款的偿还风险。

4、政策风险

政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。旧白云机场的搬迁将于明年实施，其原有用地初步规划为起大型商住综合居住区，现黄石路一带已建成多个大型居住小区，居住人口持续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区域，各方面资金将不断增加投入，长远来说对于项目本身是非常有利的。

另外，近期广州市房地产管理部门为加强管理，对在建商品房项目的办理预售工作和预售抵押工作提高了要求(如要达到结构封顶等)，长远来说，有可能对项目未来的销售工作产生影响。

第八部分评估结论

上述分析表明，××××项目从静态和动态角度看在经济上和财务上都是可行的，其开发产品的市场有保障，但××公司自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开发建设。

由于×公司只进行××××和南区的开发，未再有其他投资项目，其三个投资方亦为相关联的企业，故为保证贷款银行的利益，建议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并密切监控其贷款资金的使用，以缩短工期尽快回笼资金，减少放贷风险。

二、什么是代可行性研究报告，可否指点一、二？

项目建议书（代可行性研究报告）和可行性研究是项目前期两个不同的阶段,其内容、深度、作用都是不一样的。

项目建议书又称立项报告，往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。一般地说，项目建议书的批复是可行性研究的依据之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并